旧宫附近的大众浴池？

一、旧宫附近的大众浴池？

在旧宫镇上有。旧宫镇属于北京大兴区的一座古镇，里面的洗浴池也有很多的。服务态度很好，干净卫生就行。旧宫附近还有亦庄也有。

二、北京旧宫附近的房子怎么样？

旧宫不“旧”，是近年南城的规划热词。

随着旧宫镇被划入经开区，定位为亦庄综合配套服务区。由中海以24.8亿，溢价率11%拿下的旧宫镇A2-2地块，案名正式公布——中海兴叁號院。

不少粉丝朋友问，这个盘价格多少合理，值得投钱买入吗？今天咱们通过12维度全方面测评，给大家做参考。

结论先说一下，66500/平米是测评合理均价。

测评A：项目区位

【维度1：板块隶属】

拆哥地产里讲过，旧宫次新房主要分为两个板块——旧宫东片（蓝圈）、旧宫西片（红圈）。

两个板块迥然不同。东片临铁，西片贴近京台高速（G3）。旧宫西片也有人称之为德贤板块。东、西两片2008年以后的整体品质持平，西片的德贤公馆领先。

房价上，东片价格65000左右，西片平均62000。【维度2：道路和地铁】

项目位于南四环德贤路东侧，身处大兴、朝阳二区分界处，距南四环（榴乡桥）1000米。

轨道交通方面，距地铁亦庄线肖村站2.1公里，距M8号线和义站2.4公里。

地铁亦庄线远期有与M5、M10跨线运营，我们查阅了规划，但没有在旧宫西片增设站点。（参见文章：2035年北京巨量轨道，哪些房子有变化？）

【维度3：周边环境】

虽然地块隶属大兴的北部边境，可在项目东北方位约600米开外的污水处理厂，却是朝阳的地界。

中海旧宫项目到污水处理厂最西南角的池子距离是502米。

不过相比国韵村、首开保利熙悦诚郡以及中冶德贤公馆等，中海兴叁号院距离污水处理厂更近。

污水处理厂虽存在多年，可已进行了有效的规划、“美容”，有周边社区居民也直言其对日常生活影响不大。

502米确实在气味上没有太大影响。唯一就是会对中海兴叁号院外围楼栋的高层视野产生一定干扰，所以相应厂景房源的内部价差应该拉大。

至于粉丝朋友问的污水处理厂东北角的疑似“大罐子”，其实问题不大。望京的经验，只有在400米范围内正对着，才会严重影响房价。

除非是做生意的人，特别在意这个事情。

【维度4：四至围合】

旧宫西片（德贤板块）有些房源（德贤公馆和熙悦诚郡西侧）受京台高速噪音影响，噪音比无噪音房房价要低。

同为“宫”字号地段，太阳宫的16万一平以上二手房，同小区内部噪音大小也影响房价。

相对上述部分二手房，中海兴叁号院距离西侧封闭高速路远，也就意味着拥有相对更减噪的居住舒适度。

而毗邻凉水河，2公里内有旺兴湖公园、碧海公园等近10个生态公园环绕，算是有效提升了周边生态环境的维度。

不过相对来说，旧宫南片（五环外）的和锦诚园的生态环境略胜一筹。

测评B：配套设施

【维度5：学区】

旧宫西片主要对口的学校是谁？大兴区旧宫镇第二中心小学，原名德茂小学。两个校区，东校区在五环外。

学籍当然没有划进经开区。学区的量级直接作用在房价上。在经开区的中海京叁号院，拆哥预判的价格是市值能接近8万/平米。现在回头看，果不其然，同地段高档小区二手房价（亦庄金茂悦为例）已经突破了8万。

学区不佳也是决定了旧宫西片（德贤板块）房价一直涨不上来的掣肘因素。今年3月份，有知识星球会员也提到了这个问题，十分困惑。

如果再让我预测，学区现状让德贤板块突破7万的阻力不小。

【维度6：商业】

与项目隔德贤路相望的，是世界之花爱琴海广场，这个南四环沿线的商业地标，穿过人行天桥可以到达。

测评C：社区

【维度7：园林风格】

藏峰系，作为中海藏峰系产品，园林设计一直是亮点。2022年初的中海京叁號院售楼处更换沙盘以及园林设计的减配事件，引发了讨论，仍让很多人记忆犹新。

正常的变更其实难以避免，但希望中海兴叁號院东南亚沉浸式度假风的园林改动的空间越小越好。

【维度8：楼座排布】

而在楼座排布上，中海兴叁號院优点是错落有致，讲究轴线的美感。缺点有个别相邻楼栋，东西间距大致看在5-10米之内，这样在冬天极低的日照下，阴影面积会扩大，从而对后面低楼层采光产生影响。

如果在意隐私、内心敏感的女生，把边个别房间会有斜向对视，具体也要分人。

【维度9：产权性质】

中海兴叁號院是一个十分纯粹的社区，首先在于项目建设用地面积2.35万㎡，规划建面5.88万㎡，容积率2.5，地块属性纯粹，为纯住宅用地，不含商业配建，没有保障性住房，这是优点。

测评D：户型

【维度10：户型格局】

面积段，143-186平，纯粹改善为主。144平户型，做到了四居室的布局，比较方正。优点是南向三面宽+全明格局，南向总面宽超过10米，北向两间卧室两连。

两个缺点，一个是客厅面宽偏窄，3.95米。一般买120平米以上大房子的人，客厅的基础需求是面宽4.2米，稍微有遗憾（红标）；第二是客厅背景墙进深，因为卧室开门，稍显局促（绿标）。

此外，因为南向小房间背靠电梯井，进深没有衣帽间的余地，避免电梯的噪音，图上显示中海做了小隔墙，也算用心了（蓝标）。不过要确认下中间的填充物是啥。

【维度11：契税问题】

提示一点，南城买房人相对精打细算，140平米是“普通住宅面积线”，144平米刚好超过，交房时契税是3%，也就是近30万元。

二手房阶段，买家无论是首套房二套房，都是3%，也就是30万元。如果与同地段首开熙悦诚郡做对比，140平米以上户型首套契税只有1.5%。15万的差距。

大家注意，熙悦诚郡整体户型区间小，均价在66000。128平米二手房是3+1户型，有的人把5平米小阳台改造为保姆间。二手房准四居成交价870万左右，而中海新房则需要1000万出头。未来在二手房市场上，也有竞争关系。

【维度12：建筑用材】

不仅是居室内部，中海兴叁号院采用的是国际化大平层建筑标配，玻璃幕墙+铝板+石材+仿石涂料，真是各种提升档次的外立面材料，轮番使用。

对标的二手房德贤公馆是全干挂石材，两者基本打平——全石材更容易俘获中年人的心。

测评E：价格结果

因为兴叁号院是143平米起步，同面积区间对比同为大户型二手房的中冶德贤公馆——德贤公馆目前各款在售的均价是6.25万/平，中海兴叁号院与之相比，远离封闭高速，均价可+1500，10年产品迭代，品质的提升，均价可+2500。

所以我们对中海兴叁号院当前合理的价格初步判定：62500（德贤公馆大均价）+1500（无噪音）+2500（品质提升）=66500元

换言之，2022年6月的时间点，中海旧宫项目的公允价值是66500元/平。根据旧宫板块二手房6年来的走势，二手房有不满两年增值税的限制， 交房之后，出售房价在7.1万/平左右，投资买房人的“套利”空间小。

如果问买中海兴叁號院支不支持，我们认为还要多比较——交定金前一定要看过旧宫南片的和锦诚园、旧宫东片二手房紫郡府、旧宫西片德贤公馆，在多方面比较后，再谨慎做决定。

三、北京旧宫地铁附近的旅店？

北京故宫附近有一些小的旅店，价格是不贵的，基本上在100到200之间，距离不远，也就是一到俩公里。在大都市这就是便宜的啊，太离谱的小心啊。

四、北京的旧宫附近有哪些适合看书的地方？

我也在找。下了班可以看书学习的地方，我在旧宫。

五、什么app可以找附近婚纱摄影？

美团APP上就可以找到的。

美团的第二页专门一项就是婚纱摄影。点击进入，筛选附近几公里以内的，后面都会有距离您几公里的提示，然后选择想询问的，进去浏览，一般上面都有具体地址以及电话。可以先打过去问问情况，多了解几家做个对比。

六、旧宫那附近有什么可玩的？

碧海公园

碧海公园郊野小公园，不是网红，光顾的人也不多，门口有个小停车场，住在周边的过来散散步，呼吸新鲜空气还挺好的，路远的着实

七、凤阳婚纱摄影，凤阳最好的婚纱摄影店是？

我们庄子里的都是在凤阳上花轿拍的婚纱照，价格公道又实惠~~而且服务又好，口碑很好的

八、婚纱摄影的利润？

首先，婚纱摄影工作室的盈利点在于谈单环节和客户选片环节。谈单环节是新人们预定拍照的时间，而客户选片子的数量超出所定套餐外的片子，价格大概在30-80不等。

其次，婚纱摄影工作室的利润还来自于后期制作成相片、员工工资等1。一套8000元的婚纱照需要后期制作成相片，包括服装的折旧、新娘的妆容等等一系列简单的扣除，利润大概在2000元左右1。

九、大兴旧宫附近，有什么旅店吗？

旧宫中学对面的温馨旅馆，价格不贵。而且开店比较早了，不过只能晚上洗澡。

十、2021赫拉宫邸婚纱摄影怎么样？

我买过这家套餐

《赫拉婚纱》真的是一间很棒的工作室，不仅性价比高，拍摄水平更高，比那些大牌影楼强多了。工作室虽然不大，但是麻雀虽小五脏俱全，尤其是摄影师，真是太好了。初次见面，就感觉摄影师很亲切随和，通过观察客人的言谈举止，就能确定其适合的拍摄风格，